Als Vermieter können Sie ein Mietverhältnis über eine Wohnung nicht ohne einen gesetzlich anerkannten Grund kündigen. Ein solcher Grund liegt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dann vor, wenn der Vermieter „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“.
Ein berechtigtes Interesse haben Sie als Vermieter u.a. dann, wenn Sie die Räume als Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
In solchen Fällen spricht man vom „Eigenbedarf“. Wir zeigen Ihnen auf, unter welchen Voraussetzungen Sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen können.
Kein vertraglicher Ausschluss der Eigenbedarfskündigung
Manche Mietverträge sehen den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung vor. Der Mietvertrag enthält also eine Regelung, wonach der Vermieter dem Mieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann.
Wenn Sie einen Vertrag trotz einer solchen Ausschlussklausel wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, ist eine sorgfältige Prüfung erforderlich:
- Ist die Ausschlussklausel Bestandteil eines vorgefertigten Vertragsformulars oder
- wurde die Klausel bei Vertragsabschluss konkret ausgehandelt, etwa weil der Mieter sich finanziell an Umbaumaßnahmen am Mietobjekt beteiligt hat?
Ist die Klausel Teil eines vorgefertigten Vordrucks, den ein Mieterverein erstellt hat und der vom Mieter vorgelegt wurde, könnte sie unwirksam sein, weil die den Vermieter unangemessen benachteiligt.
Wenn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt worden ist, wird von einer Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses auszugehen sein.
Sollte Ihr Mietvertrag eine Klausel enthalten, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt, ist jedenfalls eine sorgfältige Prüfung erforderlich.
Zu beachtende Fristen
Als Erwerber eines Grundstücks bzw. einer Wohnung können Sie (erst) nach der Eintragung ins Grundbuch kündigen. Vor Grundbucheintragung ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich, auch wenn der Verkäufer Sie im Kaufvertrag zur Aussprache von Kündigungen ermächtigt hat!
Wenn die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und die Wohnung dann verkauft wurde, besteht eine Wartefrist! Diese beträgt – je nachdem, wo die Mietsache liegt – zwischen 3 und 10 Jahren. Sie können die Wohnung dann erst nach Ablauf der Wartefrist wegen Eigenbedarfs kündigen.
Berechtigter Personenkreis
Sie können als Vermieter Eigenbedarf geltend machen, wenn Sie den Wohnraum für
- sich,
- Ihre Familienangehörigen oder
- Angehörige Ihres Haushalts
benötigen.
Was bedeutet Eigenbedarf „für sich“?
Eigenbedarf liegt zunächst vor, wenn Sie als Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst benötigen. Dabei können Sie auch weitere Personen in die Wohnung aufnehmen, die nicht zu Ihren Angehörigen zählen, solange Sie nur selbst (mit) einziehen wollen.
Bei mehreren Vermietern genügt es, wenn die Räume von einem der Vermieter genutzt werden sollen.
Juristische Personen (GmbH, AG) haben kein Recht auf Aussprache einer Eigenbedarfskündigung. Eine GmbH kann Räume nicht als „Wohnung“ nutzen.
Familienangehörige
Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, welche Personen bei einer Eigenbedarfskündigung als „Familienangehörige“ gelten. Nach den von den Gerichten entwickelten Grundsätzen zählen hierzu
- der Ehegatte,
- der geschiedene Ehegatte,
- die Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie, also
- Eltern,
- Großeltern,
- Kinder,
- Enkel,
- Urenkel etc.
- die Verwandten in der Seitenlinie bis zum 3. Grad, also
- Geschwister,
- Nichten und Neffen und
- die Verschwägerten in der Seitenlinie bis zum 2. Grad, also
- Schwiegereltern,
- Schwager
Achtung: Die Gerichte unterscheiden bei der Beurteilung der Familienangehörigkeit weiter zwischen
- der Kernfamilie und
- Familienangehörigen im weiteren Sinn.
Bei Familienangehörigen im weiteren Sinn – diese sind mit dem Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert – muss zwischen dem Vermieter und dem jeweiligen Angehörigen neben der Verwandtschaft ein enger Kontakt bzw. Näheverhältnis bestehen.
Haushaltsangehörige und Pflegekräfte
Haushaltsangehörige sind Personen, die seit längerer Zeit auf Dauer mit dem Vermieter in einer Hausgemeinschaft zusammenleben. Hierzu zählen in erster Linie Haushaltsgehilfen.
Auch wenn es sich hierbei nicht um einen klassischen „Eigenbedarf“ handelt, kann eine Kündigung auch dann gerechtfertigt sein, wenn einer Pflegekraft eine eigene Wohnung außerhalb der Vermieterwohnung überlassen werden soll. Dann ist es erforderlich, dass für die Beschäftigung solcher Hilfspersonen ein Bedürfnis vorliegt und ihre Unterbringung im Haus oder in der Nähe der Vermieterwohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen geboten ist.
Art und Umfang der beabsichtigten Nutzung
Erforderlich für den Eigenbedarf ist, dass das Mietobjekt als Wohnung, also für Wohnzwecke, benötigt wird.
Die Absicht, einen kleinen Teil der Räume (beruflich oder gewerblich) zu nutzen, steht einer Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Die Nutzung als Wohnraum muss aber im Vordergrund stehen.
Auch ist nicht erforderlich, dass die benötigte Wohnung den künftigen Lebensmittelpunkt der Person, der die Wohnung überlassen werden soll, darstellt. Grundsätzlich kann daher auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.
Die Kündigungserklärung
In dem Kündigungsschreiben sind die Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses aufzuführen. Sie müssen Ihrem Mieter mit Ihrer Begründung ausreichende Klarheit über seine rechtliche Situation verschaffen, damit dieser in der Lage ist, das seinerseits Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.
Eine Eigenbedarfskündigung ist ausreichend begründet, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt,
- dass Sie die Räume selbst bewohnen oder diese einer berechtigten Person (s.o.) überlassen wollen und
- dass hierfür vernünftige Gründe vorliegen.
Dabei ist die (namentliche) Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, erforderlich. Bei Überlassung der Wohnung an einen Familienangehörigen sollten Sie den Grad der Verwandtschaft (Sohn, Nichte, Vetter, usw.) angeben. Auch der Haushaltsangehörige muss – etwa durch die Angabe des Namens und der Funktionsbezeichnung – unverwechselbar bezeichnet werden.
Sie müssen dem Mieter außerdem hinreichend nachvollziehbar die Tatsachen mitteilen, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt. Leerfloskeln wie „wegen Eigenbedarfs“ oder „… weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige‟ reichen nicht aus!
Ihr Mieter muss auf Grund der im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe in der Lage sein, die Erfolgsaussicht der Kündigung überschlägig zu überprüfen. So muss beispielsweise konkret angegeben werden
- die Wohnungsgröße, wenn die aktuelle Wohnung „zu klein“ ist,
- welche Art von Unterstützung durch eine Pflegekraft erforderlich ist, für die gekündigt wird,
- wie Sie Ihren gewöhnlichen und regelmäßigen Wohnbedarf decken, wenn wegen des Bedarfs an einer Zweitwohnung gekündigt wird und
- wie beide Personen gegenwärtig untergebracht sind, wenn die Wohnung einem Familienangehörigen überlassen werden soll, der heiraten oder mit seinem Partner zusammenziehen will.
Die Form der Kündigung und die Kündigungsfrist
Die Kündigung ist von allen Vermietern im Original zu unterschreiben und muss an alle Mieter gerichtet sein. Sie müssen als Vermieter außerdem in der Lage sein, die Zustellung der Kündigung nachzuweisen. Hierzu empfiehlt es sich, die Kündigung als Einwurfeinschreiben zu versenden oder die Kündigung dem Mieter persönlich zu übergeben und sich den Empfang quittieren zu lassen oder die Kündigung durch Zeugen in den Briefkasten einzulegen.
Sofern im Mietvertrag keine anderen Fristen vereinbart sind, gelten bei einer Eigenbedarfskündigung folgende Fristen:
Überlassung der Wohnung Kündigungsfrist Vermieter
vor weniger als 5 Jahren 3 Monate
vor mehr als 5 und weniger als 8 Jahren 6 Monate
vor mehr als 8 Jahren 9 Monate
Widerspruch des Mieters
Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, können bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Widerspruch erheben und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dies setzt voraus, dass auf seitens des Mieters eine „unzumutbare Härte“ vorliegt.
Solche Härten können beispielsweise bei
- fehlendem angemessenen Ersatzwohnraum,
- Krankheit oder Behinderung,
- Suizidgefahr,
- Schwangerschaft oder
- beruflichen oder schulischen Schwierigkeiten
vorliegen.
Beachte: Ob und für wie lange der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Dabei sind immer auch Ihre Interessen als Vermieter zu berücksichtigen und zu respektieren.
