Endlich ist die Räumungsklage gewonnen, und Sie haben die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils erhalten. Nun geht es darum, den letzten Schritt – die Räumung der Wohnung – in Angriff zu nehmen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen die verschiedenen Varianten der Zwangsräumung und deren Kosten auf und was sonst zu beachten ist.
Eine Räumung muss durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen. Sie leiten die Zwangsräumung durch einen Antrag an die Gerichtsvollzieherverteilerstelle des zuständigen Amtsgerichts in die Wege. Diese leitet den Antrag an den für Ihre Immobilie zuständigen Gerichtsvollzieher weiter.
In dem Antrag müssen Sie angeben, auf welche Art die Räumung erfolgen soll. Sie haben zwei Möglichkeiten: (i) die „klassische“ Räumung oder (ii) die „Berliner Räumung”.
I. Die klassische Räumung
Bei der klassischen Räumung erscheint der Gerichtsvollzieher mit einer Spedition, die alle in der Wohnung verbliebenen beweglichen Sachen des Mieters mitnimmt und einlagert. Sie als Vermieter erhalten nach der Räumung eine leere Wohnung zurück und müssen sich um nichts weiter kümmern.
Der Gerichtsvollzieher hat die Sachen des Mieters für einen Monat einzulagern. Wenn der Mieter sie in diesem Zeitraum nicht abholt, soll der Gerichtsvollzieher die Sachen verwerten.
Der große Nachteil dieser Art der Räumung sind die Kosten, für die Sie in Vorleistung treten müssen. Als grobe Richtschnur können Sie mit Kosten von EUR 1.000,00 pro zu räumendem Zimmer rechnen, für eine 3-Zimmer Wohnung fallen also Kosten von ca. EUR 3.000 an.
Die Kosten der Räumung können Sie zwar vom Mieter zurückfordern. Wenn dieser aber nicht zahlungswillig ist und auch über kein pfändbares Einkommen oder Vermögen verfügt, verbleiben die Kosten bei Ihnen.
II. Die Berliner Räumung
Die Berliner Räumung funktioniert etwas anders: Der Gerichtsvollzieher beauftragt keine Spedition sondern „setzt den Mieter aus der Wohnung“, indem er diesem die Wohnungsschlüssel abnimmt und Ihnen übergibt bzw. die Schlösser zur Wohnung austauschen lässt. Die Sachen des Mieters (die dieser nicht mitnimmt) verbleiben in der Wohnung. Sie erhalten mit der Räumung nur die Wohnungsschlüssel, keine leergeräumte Wohnung.
Sie müssen die Sachen des Mieters für einen Monat aufbewahren und ihm die Möglichkeit geben, die nicht pfändbaren Sachen abzuholen. Nach einem Monat können Sie die Sachen verwerten. Sie können die Sachen des Mieters in diesem Zeitraum in der Wohnung belassen oder ausräumen und einlagern.
Die vom Mieter übernommenen Sachen sollten Sie dokumentieren, um einer möglichen Haftung vorzubeugen. Zwar ist die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, aber wenn der Mieter behauptet, beim Räumen seien Sachen beschädigt oder gar abhandengekommen, besteht das Risiko, dass Sie auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.
Der Vorteil der Berliner Räumung sind die deutlich geringeren Kosten. Diese belaufen sich auf etwa EUR 500 bis knapp EUR 1.000. Der Nachteil ist, dass Sie ggfs. dem Mieter die Möglichkeit geben müssen, seine Sachen abzuholen und Sie die Sachen nach Ablauf der Monatsfrist verwerten oder entsorgen müssen.
III. Tabellarische Übersicht der Vor- und Nachteile einer Berliner Räumung
Klassische Räumung | Berliner Räumung | |
Antrag an | Gerichtsvollzieherverteilerstelle | Gerichtsvollzieherverteilerstelle |
Dauer | ca. 6-8 Wochen nach Beantragung | ggfs etwas kürzer als die klassische Räumung, weil keine Spedition beauftragt wird |
Kosten | ca. EUR 1.000 / Zimmer | EUR 500 -1.000 für den Gerichtsvollzieher und Schlüsseldienst (+ Eigenleistung für das Ausräumen der Wohnung) |
Risiko | keines | für Beschädigungen an Sachen des Mieters können Sie haften. Um Beweisprobleme zu vermeiden, sollte der Zustand der Sachen des Mieters dokumentiert werden |
IV. Fazit
Wenn Sie Kosten sparen wollen, empfiehlt sich eine Berliner Räumung. Hier sind die an den Gerichtsvollzieher zu zahlenden Kosten relativ gering. Zwar haben Sie noch weiteren Aufwand, da Sie – und nicht der Gerichtsvollzieher – die Wohnung leeren müssen. Allerdings können Sie die Kosten besser steuern.
Das bei einer Berliner Räumung bestehende Haftungsrisiko bekommt man in den Griff, indem man die vorhandenen Gegenstände und deren Zustand dokumentiert. Dies macht man am besten mit einem Zeugen und zusätzlich fotografisch.
