In einem unserer letzten Blogartikel haben wir verschiedene Arten von Fehlverhalten vorgestellt, die zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen können.
Ein zur Kündigung führendes Fehlverhalten kann auch „Lärm“ darstellen. Dieser Artikel befasst sich mit diesem Thema näher.
I. Thema Lärm
Unsere Vermieter-Mandanten müssen relativ häufig (unschöne) Erfahrungen mit Beschwerden über „Lärm“ machen. Üblicherweise kommt es dabei innerhalb der Mieterschaft zu Auseinandersetzungen. Die betroffenen Mieter wenden sich dann an Sie als Vermieter mit der Aufforderung aktiv zu werden.
II. Rechtliches zur Kündigung bei Ruhe-/Hausfriedensstörungen
Als Vermieter können Sie dem Mieter das Mietverhältnis „aus wichtigem Grund“ außerordentlich fristlos kündigen.
Die gesetzliche Regelung, die bei einer fristlosen „Lärmkündigung“ (§ 569 Abs. 2 BGB) greift, liest sich – wie das bei Gesetzestexten häufig der Fall ist – sperrig:
„Ein wichtiger Grund (für eine außerordentliche fristlose Kündigung) liegt … vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“
Im Übrigen kann der Vermieter nach § 537 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier die Wahrung des Hausfriedens – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
Sie können als Vermieter in den Fällen der Hausfriedensstörungen – hierzu gehören Lärmbelästigungen – also wahlweise außerordentlich fristlos oder ordentlich kündigen. Immer wenn die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung erfüllt sind, sind auch die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gegeben. Ansonsten unterscheiden sich die beiden Kündigungsmöglichkeiten vor allem hinsichtlich der Schwere des Vertragsverstoßes.
III. Was ist unter dem „Hausfrieden“ zu verstehen?
Unter „Hausfrieden“ versteht man das Erfordernis der gegenseitigen Rücksichtnahme, die das Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus erst ermöglicht und voraussetzt. Dabei bezieht sich das Rücksichtnahmegebot nicht nur auf das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieters, sondern vor allem auch auf das zwischen dem Mieter und den Mitbewohnern des Hauses.
Hierbei ist die sog. goldenen Regel einzuhalten:
„Was Du nicht willst, das man Dir tut, das füg auch keinem anderen zu.“
In diesem Sinne müssen sich die Hausbewohner (und deren Mitbewohner) so verhalten, dass die anderen Nutzer nicht mehr als unvermeidlich gestört werden. Nur so ist die Wohnung als Lebensmittelpunkt hinreichend geschützt.
Das bedeutet aber nicht, dass jede Störung des Hausfriedens zur Kündigung berechtigt; sie muss vielmehr nachhaltig sein und eine Vertragsfortsetzung unzumutbar machen.
IV. Wann ist der Hausfrieden gestört?
Eine Störung des Hausfriedens liegt vor, wenn der Mieter nachhaltig gegen die Pflichten zur Rücksichtnahme verstößt. Die Störung des Hausfriedens muss dauerhaft oder jedenfalls häufiger vorkommen.
Ausgeschlossen ist eine Kündigung wegen solcher Hausfriedensstörungen, die – siehe die „goldene Regel“ – bei dem Zusammenleben von Menschen immer wieder vorkommen können und deren Folgen mehr oder weniger schnell vergehen. Es muss sich um solche Störungen handeln, die eine gewisse Zeit nachwirken und das Verhältnis der Nutzer des Mietobjekts untereinander grundlegend verschlechtert.
Bagatellstörungen reichen für eine Kündigung nicht aus!
Hierzu zählen z.B. unhöfliches Verhalten, geringfügige Verstöße gegen die Hausordnung, gelegentlicher Kinderlärm oder kleinliches oder querulatorisches Verhalten in Bezug auf Nebensächlichkeiten.
Wann wird eine Kündigung wegen Lärmbelästigungen von den Gerichten akzeptiert?
Beispielsweise bei
- wiederholter, grundloser Lärmentwicklung insbes. zur Nachtzeit,
- bei mehrfachem Gegröle des alkoholisierten Mieters im Treppenhaus oder
- bei permanentem lautem Musikhörenn
Exkurs: Thema Kinderlärm
Manchen (älteren) Mietern wird es nicht gefallen, aber bei Beschwerden über Kinderlärm gilt eine weitere goldene Regel:
„Kinderlärm ist Zukunftsmusik“
Lärm, der seinen Ursprung in einem altersgerecht üblichen kindlichen Verhalten hat, ist hinzunehmen. Auf der anderen Seite hat aber auch die gegenüber Kindern zu fordernde erhöhte Toleranz Grenzen.
Hierbei ist eine Einzelfallprüfung erforderlich, in der
- Art,
- Qualität,
- Dauer und
- Zeit der verursachten Geräuschemissionen,
- Alter und
- Gesundheitszustands des Kindes sowie
- die Vermeidbarkeit der Emissionen durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen
zu berücksichtigen sind.
Erst wenn auch unter Berücksichtigung des Alters usw. des Kindes die Regel der gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt ist, kann gegen die Störer vorgegangen werden. Eine pauschale Betrachtung solcher Fälle verbietet sich.
Deshalb gilt hier umso mehr: Lärmprotokoll erstellen! Weiteres hierzu s.u.
V. Der Vermieter und der Hausfrieden
Als Vermieter sind Sie ebenso wie Ihre Mieter gehalten, den Hausfrieden zu wahren. Wenn sich in Ihrer Mieterschaft daher ein Mitglied befindet, das die goldene Regel der gegenseitigen Rücksichtnahme nicht beherzigt bzw. ignoriert, sind Sie den anderen Mitbewohnern gegenüber dazu verpflichtet einzuschreiten.
In aller Regel ist es bei Lärmbelästigungen zunächst erforderlich, den Mieter abzumahnen, bevor Sie die (fristlose und/oder ordentliche) Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen können.
Wie bereiten Sie ein formelles Schreiben an den lärmstörenden Mieter – sei es eine Abmahnung oder eine Kündigung – aber vor?
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm ein detailliertes Protokoll nicht vorgelegt werden. Eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten, genügt nach Auffassung des BGH.
Aber: Sie als Vermieter und Kündigender tragen die Beweislast – und damit auch das Risiko – für alle Voraussetzungen der Kündigung. Sollte Ihr Fall bei Gericht eingereicht werden müssen, entscheidet nicht der Bundesgerichtshof, sondern das Amtsgericht, in dessen Bezirk Ihre Wohnung liegt. Dieses muss sich mit möglichst geringem Aufwand ein Bild darüber verschaffen können, ob Ihr Fall Hand und Fuß hat.
Um dies zu erreichen, empfehlen wir in Lärmfällen dringend die Anfertigung eines Lärmprotokolls, aus dem sich
- Datum,
- Uhrzeit Beginn,
- Uhrzeit Ende,
- Beschreibung und
- Zeuge
des Lärms ergeben. Eine Vorlage für ein Lärmprotokoll können Sie hier herunterladen.
VI. Fazit
Nicht jeder Lärm rechtfertigt eine Abmahnung oder Kündigung. Es muss aber auch nicht jede Lärmbelästigung toleriert werden.
Die möglichen Fallgestaltungen sind so vielfältig wie das Leben, sodass sich eine Pauschalbetrachtung verbietet.
Erstellen Sie daher nach Möglichkeit ein Lärmprotokoll bzw. lassen Sie ein solches Protokoll von dem Bewohner, der sich von Lärm belästigt fühlt, erstellen. Nur mit guter Vorbereitung und Sachverhaltsdarstellung bekommen Sie Lärmfälle in den Griff.
