Nebenkostenabrechnung – Kann der Vermieter das Mietverhältnis auch wegen ausstehender Nachforderungen von Nebenkosten kündigen?
Viele Vermieter wissen, dass sie das Mietverhältnis spätestens dann kündigen können, wenn ihre Mieter mit einem Betrag in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug sind. Wir werden oft gefragt, ob sie den Mietvertrag auch wegen ausstehender Nachforderungen aus einer oder mehreren Nebenkostenabrechnungen kündigen können.
Nichtzahlung der Nachforderung aus der Abrechnung ist Pflichtverletzung
Bei einer oder mehreren nicht gezahlten Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen gestaltet sich die Kündigungslage für Sie als Vermieter etwas komplexer als in Fällen, in denen der Mieter „nur“ die laufende Miete nicht zahlt.
Als Grundsatz gilt: Auch der Ausgleich einer Nachforderung aus einer (formell und inhaltlich korrekten) Nebenkostenabrechnung gehört zu den vertraglichen Verpflichtungen, die Mieter zu erfüllen haben. Kommen sie dieser Verpflichtung nicht nach, verletzen sie ihre mietvertraglichen Pflichten.
Voraussetzungen für eine Kündigung wegen ausstehender Nebenkosten
Ist die Nichtzahlung einer Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung aber ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses?
Grundsatz
Grundsätzlich kann der Mietvertrag gekündigt werden, wenn der Mieter nachhaltig und hartnäckig seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Auch muss die Nachforderung in wirtschaftlicher Hinsicht ein gewisses Gewicht haben. Es darf sich also nicht um einen unwesentlichen Kleinbetrag handeln.
Faustformel
Als Faustformel gilt, dass die Nichtzahlung
- eines Betrages von mehr als einer Monatsmiete
- für einen Zeitraum über einen Monat hinweg
eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters darstellt, die den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Hartnäckigkeit
Landet die Kündigung wegen der Nichtzahlung der Nachforderung in Form einer Räumungsklage vor Gericht, achtet die Richterin bzw. der Richter besonders auf die „Hartnäckigkeit“ des Mieters bei der Verweigerung der Nachzahlung.
Wir empfehlen in diesen Fällen daher, die Kündigung nicht vor Aussprache zumindest zweier Mahnungen und einer Abmahnung auszusprechen. Auch ist es sinnvoll, wegen der ausstehenden Forderung ein Mahnverfahren in die Wege zu leiten. Begleicht der Mieter die Nachforderung trotz solcher Maßnahmen nicht, ist die Zahlungsverweigerung „hartnäckig“.
Voraussetzung: Nebenkostenabrechnung ist korrekt
Erfolgsversprechend ist dieses Vorgehen natürlich nur, wenn die Betriebskostenabrechnung korrekt ist, also den formellen und materiellen Voraussetzungen entspricht.
Ausblick
Aktuell fürchten viele Mieter, nicht zuletzt aufgrund der massiven Steigerung der Gaspreise, die kommenden Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen nicht tragen zu können.
Die Mieterschutzvereine fordern ein Kündigungsmoratorium, wie es zu Beginn der Corona-Pandemie in Kraft getreten war. Es bleibt abzuwarten, welche Maßnahmen der Gesetzgeber trifft. Bis dahin gelten die oben ausgeführten Regeln.
Haben Sie konkrete Fragen zu dem Thema? Wir sind sowohl auf die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen als auch auf die Erstellung von Abmahnungen und Kündigungen spezialisiert. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf unter kontakt@domocentris.de.
