Ablauf einer Räumungsklage, Dauer und Kosten

Wenn Ihr gekündigter Mieter nicht auszieht, müssen Sie eine Räumungsklage erheben. Nach einer erfolgreichen Räumungsklage erhalten Sie ein Urteil (den Räumungstitel), auf Grund dessen der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumt und Ihnen übergibt.

Das Verfahren läuft wie folgt ab:

Klageeinreichung

Das Verfahren beginnt damit, dass Sie eine Räumungsklage bei dem Amtsgericht einreichen, in dessen Zuständigkeitsbezirk die Wohnung liegt. In der Klage ist der gesamte Sachverhalt, der zur Kündigung des Mietverhältnisses geführt hat, zu schildern und zu belegen, so dass das Gericht eine Grundlage für seine Entscheidung erhält.

Ein Rechtsanwalt ist für die Klageeinreichung nicht erforderlich. Da allerdings einige formale Punkte zu beachten sind, empfiehlt sich anwaltliche Unterstützung. Verzögerungen bei der Klage können – wenn der Mieter keine Miete mehr bezahlt – in Summe teurer werden als die Kosten für einen Anwalt.

Zahlung der Gerichtskosten

Nachdem das Gericht die Klage erhalten hat, wird es Sie auffordern, die Gerichtskosten zu bezahlen. Diese Aufforderung geht Ihnen in der Regel 2-4 Wochen nach Einreichung der Räumungsklage zu. Die Höhe der Gerichtskosten richtet sich nach dem sogenannten Streitwert des Verfahrens. Bei Räumungsklagen beträgt der Streitwert zwölf Nettomonatsmieten. 

Zustellung der Räumungsklage an den Mieter

Nach Zahlung der Gerichtskosten stellt das Gericht dem Mieter die Räumungsklage zu und setzt diesem eine Frist von zwei Wochen um dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Räumungsklage verteidigen möchte. Reagiert der Mieter nicht, zeigt also nicht an, dass er sich verteidigen möchte, gewinnen Sie die Klage durch ein Versäumnisurteil. Dieses erhalten Sie (unter Berücksichtigung der Postlaufzeiten bei Gericht) ca. zwei Monate nach Klageeinreichung. Dies ist der schnellste Weg zu einem Räumungstitel.

Zeigt der Mieter an, dass er sich verteidigen möchte, Erhält er (in der Regel) weitere zwei Wochen Frist um seinen Standpunkt zu begründen. Anschließend setzt das Gericht einen Gerichtstermin fest, um über die Räumungsklage zu verhandeln.

Gerichtsverhandlung über die Räumungsklage

Der Gerichtstermin findet in der Regel 3-4 Monate nach Klageeinreichung statt. Das kann aber auch später sein, dies hängt unter anderem auch von der Arbeitsbelastung des Gerichts ab.

In der Verhandlung hört der Richter sich die Standpunkte an. In der Regel ist der Sachverhalt klar, und es müssen keine Zeugen befragt werden. Nach 15 Minuten ist die Verhandlung meist zu Ende. Der Richter entscheidet aber nicht direkt in der Verhandlung sondern legt einen sog. Verkündungstermin fest, ca. 2-4 Wochen nach der Verhandlung.

Das Urteil/der Räumungstitel

Nachdem das Gericht das Urteil erlassen hat, erhalten Sie zunächst eine „Abschrift“ des Urteils, man könnte auch sagen eine „Kopie“. Zeitgleich erhält auch der Mieter das Urteil. Erst wenn der Mieter das Urteil erhalten hat (und nachdem Sie es beantragt haben), übersendet Ihnen das Gericht die „vollstreckbare Ausfertigung“ des Urteils. Die vollstreckbare Ausfertigung benötigen Sie zur Beauftragung des Gerichtsvollziehers mit der Zwangsräumung Ihrer Wohnung.

Beauftragung des Gerichtsvollziehers mit der Räumung

Wenn der Mieter nach Erhalt des Urteils nicht auszieht, müssen Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Dazu senden Sie die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils an die Gerichtsvollzieherverteilerstelle des Amtsgerichts und beantragen die Räumung.

Bei der Räumung können Sie angeben, ob „klassisch“ geräumt werden soll, oder Sie eine sog. „Berliner Räumung“ beauftragen wollen. Bei der klassischen Räumung erscheint der Gerichtsvollzieher mit einer Spedition, und alle Sachen des Mieters werden aus der Wohnung geräumt, Sie erhalten also eine leere Wohnung. Diese Art der Räumung kostet ca. EUR 500/Zimmer. Bei der „Berliner Räumung“ verbleiben die Sachen des Mieters in der Wohnung, und Sie müssen sich um das Ausräumen kümmern. Sie erhalten nur die Schlüssel. Die Kosten hierfür liegen bei ca. EUR 500.

Nach Beantragung der Räumung erhalten Sie Post vom Gerichtsvollzieher mit der Aufforderung, einen Vorschuss zu bezahlen. Oft wird auch gleich ein Räumungstermin bestimmt. Dieser liegt, je nach Arbeitslast des Gerichtsvollziehers, in der Regel 2-3 Monate nach Beantragung der Räumung.

Bei der Räumung müssen Sie oder ein Bevollmächtigter persönlich vor Ort anwesend sein. Denn Ihnen übergibt der Gerichtsvollzieher die Schlüssel zur Wohnung

Dauer und Kosten

Im schnellsten Fall, wenn der Mieter sich nicht verteidigt, können Sie ein Urteil bereits nach zwei Monaten haben. Wenn der Mieter sich verteidigt und es zu einer Gerichtsverhandlung kommt, dauert es in der Regel 5-6 Monate, bis Sie ein Urteil haben.

Bis Sie danach die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils haben, der Gerichtsvollzieher beauftragt wurde, und die Wohnung schließlich geräumt ist, können nochmals 2-3 Monate vergehen. Insgesamt müssen Sie im „Normalfall“ mit ca. 6-9 Monaten rechnen von dem Zeitpunkt der Klageeinreichung bis zur Räumung.

Die Kosten liegen bei ca. einer Monatsmiete für die Gerichtskosten und drei Monatsmieten für die Anwaltskosten. Einen Link zu unserem Kostenrechner finden Sie hier. 

Hier eine Tabelle mit den Kosten im Detail:

Wenn Sie die Räumungsklage gewonnen haben, muss der Mieter die Gerichts- und Anwaltsosten zahlen, zumindest in der Theorie. In der Realität haben die Mieter oft kein Geld – sie konnten ja die Miete schon nicht bezahlen – so dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben.

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