Bei erheblichem Zahlungsverzug des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. In diesem Artikel erläutern wir anhand von Beispielen unter welchen Voraussetzungen das möglich ist.
Allgemeines zur Kündigung
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schützt den Wohnungsmieter weitgehend vor einer Kündigung. Die Grundausrichtung des BGB ist mieterfreundlich.
Generell kann der Vermieter den Mietvertrag nur kündigen, wenn er „ein berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das BGB führt in § 573 hierfür folgende Beispiele auf:
- Erhebliche schuldhafte Vertragsverletzungen durch den Mieter oder
- Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen oder
- Verwertung des Grundstücks („Abrisskündigung“).
Das Mietverhältnis kann außerdem fristlos gekündigt werden, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt. Davon kann – vereinfacht gesagt – ausgegangen werden, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unzumutbar“ geworden ist.
Dem Vermieter stehen also nur beschränkte Möglichkeiten zur Verfügung, sich vom Mietvertrag zu lösen.
Voraussetzungen für die fristlose Kündigung ohne Abmahnung
In besonders schweren Fällen kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, ohne ihn vorher abmahnen zu müssen. Die Gründe für eine solche Kündigung sind im BGB aufgeführt:
- Der Mieter gerät in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einer Summe in Verzug die mehr als einer Monatswarmmiete erreicht oder
- der Mieter gerät in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit Mieten in Rückstand, die das Doppelte einer Monatswarmmiete erreichen oder
- der Mieter ist mit der Mietsicherheit in Höhe eines Betrags, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht, in Verzug.
Beispiele Kündigung ohne Abmahnung
Der Mieter schuldet dem Vermieter eine Nettomonatsmiete von EUR 500,00 und Nebenkostenvorauszahlungen von EUR 200,00. Die Gesamtmiete beträgt also EUR 700,00 monatlich.
FALL 1: Der Mieter zahlt im Januar und Februar jeweils nur EUR 350,00 an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden?
ANTWORT: Nein. Der Mieter ist bei einer Monatsmiete von EUR 700,00 in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit EUR 700,00 in Rückstand geraten. Laut Gesetz muss der Rückstand aber mit mehr als eine Monatsmiete betragen. Das ist hier nicht der Fall. (Beachte: In dem Beispiel wäre der erforderliche Rückstand bei einem Betrag ab EUR 700,01 erreicht).
FALL 2: Der Mieter zahlt in den Monaten Januar, Februar und März jeweils nur EUR 350,00 an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden?
ANTWORT: Nein. Der Mieter ist weder in 2 aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug noch hat der Rückstand das Doppelte einer Monatsmiete erreicht.
FALL 3: Der Mieter zahlt in den Monaten Januar, Februar, März und April jeweils nur EUR 350,00 an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden?
ANTWORT: Ja. Die Rückstände belaufen sich nun auf EUR 1.400,00 und betragen damit das Doppelte einer Monatsmiete. Der Vermieter darf fristlos kündigen, sobald die Miete für April fällig wird.
FALL 4: Der Mieter hat eine Kaution von EUR 1.500,00 an den Vermieter zu leisten. Er zahlt EUR 500,00. Kann fristlos gekündigt werden?
ANTWORT: Es kommt darauf an. Nach den gesetzlichen Regelungen ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Er kann die Kaution also in 3 Raten von jeweils EUR 500,00 leisten. Dies muss in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses geschehen. Besteht das Mietverhältnis im Beispielsfall also seit über drei Monaten, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Mieterschutz:
Auch wenn ein Mietverhältnis aus den oben genannten Gründen gekündigt wurde, gibt das Gesetz dem Mieter eine Chance die Wohnung zu behalten: Wenn der Mieter die Rückstände, die zur Kündigung geführt haben, spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage ausgleicht oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Amt für Wohnungsschutz) sich zur Übernahme der Rückstände bereit erklärt, wird die Kündigung unwirksam. Das gilt allerdings nicht, wenn der Mietvertrag in den letzten zwei Jahre schon einmal fristlos wegen ausstehender Mieten gekündigt worden war.
Voraussetzungen für die fristlose Kündigung mit Abmahnung
In den Beispielen oben haben wir dargestellt, dass der Vermieter das Mietverhältnis auch bei teils erheblichen Mietrückständen nicht ohne weiteres fristlos beenden kann.
Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter z.B. in den Fällen 1 und 2 oben untätig bleiben muss. Sofern den Vertragsverletzungen des Mieters ein ähnliches Gewicht wie den Fällen, die den Vermieter zur sofortigen fristlosen Kündigung berechtigen, kann der Vermieter den Mieter abmahnen.
Die Abmahnung dient dazu, das vertragswidrige Verhalten des Mieters zu rügen und ihn vor den drohenden Konsequenzen im Wiederholungsfall – der Kündigung – zu warnen. Denn nach den gesetzlichen Regelungen ist der Vermieter auch nach einer erfolglosen Abmahnung dazu berechtigt, dem Mieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen.
Beispiel fristlose Kündigung mit Abmahnung:
Der Mieter schuldet dem Vermieter eine Monatsgrundmiete von EUR 500,00 und Nebenkostenvorauszahlungen von EUR 200,00. Die Gesamtmiete beträgt EUR 700,00.
FALL 5: Der Mieter zahlt in den Monaten Januar und Februar jeweils nur EUR 350,00 an den Vermieter. Wie oben dargestellt (Fall 2), kann der Vermieter in dem Fall das Mietverhältnis nicht direkt fristlos kündigen.
Der Vermieter weist den Mieter daher Mitte Februar auf die Höhe der aktuellen Rückstände in Höhe von EUR 700,00 (im optimalen Fall unter Beifügung einer Forderungsaufstellung) hin und fordert ihn dazu auf, die Rückstände zu begleichen und die Miete künftig vertragsgemäß zu zahlen. Auch droht der Vermieter dem Mieter mit der Kündigung, sollte er der Aufforderung zur Zahlung nicht nachkommen. Der Mieter zahlt auch im März nur EUR 350,00 an den Vermieter. Kann fristlos gekündigt werden?
ANTWORT: Ja. Der Mieter hatte erhebliche Zahlungsrückstände auflaufen lassen. Der Vermieter hat den Mieter deswegen abgemahnt. Der Mieter hat sich weiterhin vertragswidrig verhalten. Nun ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Beachte: Ab welcher Rückstandshöhe der Vermieter zu einer Abmahnung berechtigt ist, hängt vom Einzelfall ab. Als Orientierung dient der Grundsatz „mehr als einen Monat (Dauer) über eine Monatsmiete (Höhe) Rückstand“. Einzelheiten hierzu finden Sie im folgenden Abschnitt zur ordentlichen Kündigung.
Voraussetzungen für die ordentliche Kündigung
Sofern die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung – wie in den vorgenannten Fällen, in denen eine „Unzumutbarkeit“ vorliegt – nicht gegeben sind, können immer noch Gründe für eine ordentliche Kündigung vorliegen.
Im Unterschied zur fristlosen Kündigung müssen jedoch Kündigungsfristen berücksichtigt werden. Die Kündigungsfristen bemessen sich an der Dauer des Mietverhältnisses:
- Mietdauer weniger als 5 Jahre – 3 Monate
- Mietdauer 5 bis 8 Jahre – 6 Monate
- Mietdauer mehr als 8 Jahre – 9 Monate
Beachte: Die Kündigungsfrist für den Mieter kann vertraglich z.B. auf 12 Monate verlängert werden.
Wenn der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen ordentlich kündigen will, muss folgendes beachtet werden: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt (Az. VIII ZR 107/12), dass ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Zumindest diese Voraussetzungen müssen also vorliegen, damit das Mietverhältnis wegen Mietrückständen ordentlich gekündigt werden kann.
Beachte: Diese Zeit-/Wertschwelle (also Zahlungsrückstand in Höhe einer Monatsmiete über einen Monat) ist auch anzuwenden bei sonstigen Zahlungsrückständen, z.B. aus einer Nebenkostenabrechnung.
Empfehlung: Kombikündigung
Wenn der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsrückständen fristlos kündigt (z.B. weil der Mieter zwei Monate hintereinander überhaupt keine Miete gezahlt hat), sollte er ihm vorsorglich auch die ordentliche Kündigung aussprechen. Denn die Hürden für eine fristlose Kündigung sind höher als für eine ordentliche Kündigung (s.o.)! Und falls die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte (z.B. weil die Rückstände nicht hoch genug sind), bleibt bei einer Kombikündigung immer noch die ordentliche Kündigung als Rettungsanker für das weitere Vorgehen gegen den vertragsuntreuen Mieter.
