Der Mieter zahlt nicht – was tun als Vermieter?

Gelegentlich kommt er vor: Sie sind Vermieter, es ist Monatsanfang, und der Mieter zahlt nicht! In der Regel muss der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zahlen. Zahlt er nicht, oder zahlter der Mieter wiedrohlt nicht, sollten Sie handeln. Hier zeigen wir Ihnen die Optionen, für den “der Mieter zahlt nicht” Fall.

1. Kontakt suchen

Bevor rechtlichen Schritte unternommen werden, ist es immer hilfreich, zunächst das Gespräch zu suchen. Im Idealfall antwortet der Mieter und kann Ihnen die ausstehende Miete bezahlen. Oder er kann Ihnen die Nichtzahlung erklären (und dann können Sie immer noch Schritte unternehmen). Antwortet der Mieter dagegen nicht, oder hälter Sie hin, sollten Sie rechtliche Schritte unternehmen.

2. Abmahnung

Der Mieter hat die vertragliche Pflicht die Miete zu bezahlen, Ihre Pflicht als Vermieter ist es dem Mieter den Gebrauch der Sache zu ermöglichen. Zahlt der Mieter die Miete nicht, stellt dies eine Vertragsverletzung dar. Je nach Ausmaß der Vertragsverletzung stehen Ihnen unterschiedliche Rechte zu, beispielsweise dem Mieter ordentlich oder außerordentlich frislos zu kündigen.

 

Eine ordentliche Kündigung setzt eine Abmahnung voraus. Eine außerordentliche Kündigung setzt keine Abmahnung voraus, diese ist aber erst möglich, wenn der Mieter (i) an zwei aufeinaderfolgenden Mietzahlungsterminen mit einem wesentlichen Teil der Miete in Rückstand ist, oder (ii) der Mietrückstand insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Dieser Rückstand kann über mehrere Monate (die auch nicht aufeinander folgen müssen) auflaufen.

 

Da Sie nicht wissen, wie sich das Zahlungsverhalten des Mieters entwickeln wird, ist es auf jeden Fall ratsam, den Mieter vorsorglich abzumahnen. In der Abmahnung ist der dem Mieter vorgeworfene Sachverhalt genau anzugeben. Im Falle der Nichtzahlung also der offene Betrag, und wenn er sich aus mehreren offenen Posten zusammensetzt, sollten Sie diese aufführen.

3. Kündigung

Wenn sich die Zahlungsrückstände (trotz Abmahnung) häufen, und/oder die rückständige Miete nicht bezahlt wird, können Sie dem Mieter kündigen. 

Außerordentliche fristlose Kündigung

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter (i) an zwei aufeinaderfolgenden Mietzahlungsterminen mit einem wesentlichen Teil der Miete in Rückstand ist, oder (ii) der Mietrückstand insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Beispiele finden Sie am Ende dieses Artikels.

 

Ordentliche Kündigung

Wenn die Bedingungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht vorliegen, kann dem Mieter ordentlich gekündigt werden. Voraussetzung ist, dass ein Mietrückstand besteht (egal wie hoch), und der Mieter wegen des Rückstands abgemahnt wurde. 

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4. Räumungsklage

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, müssen Sie eine Räumungsklage erheben. Sie können nicht selbt den Mieter aus der Wohnung setzen, dies muss der Gerichtsvolzieher tun. Damit er dies kann, benötigen Sie einen Räumungstitel, den Sie mit einer Räumungsklage erwirken. Weitere Deteils zur Rämungsklage finden Sie hier.

 

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5. Mahnantrag

Eine Kündigung und ein Auszug führen nicht automatisch dazu, dass der Mieter die Miete zahlt. Tut er dies nicht freiwillig, müssen Sie auch hierfür einen Titel erwirken, damit Sie gegebenenfalls vollstrecken können.

 

Eine Möglichkeit einen Titel zu erwirken ist es, Klage zu erheben. Dies ist ein etwas aufweniger Prozess. Sie müssen eine Klageschrift schreiben, Beweise beifügen und diese bei Gericht einreichen. Sie müssen Gerichtskosten zahlen, und mehrere Monate warten, bis das Gericht einen verhandlungstermin festsetzt.

 

Schneller und einfacher ist es, einen Mahnbescheid zu beantragen. Das Mahnverfahren ist ein einfachres Verfahren, bei dem Sie die geltend gemachte Forderung nicht beweisen müssen. Das Verfahren läuft wie folgt ab:

  • Sie beantragen einen Mahnbescheid bei Gericht
  • das Gericht stellt dem Schuldner den Mahnbescheid förmlich zu. Dieser hat 14 Tage Zeit dagegen Widerspruch einzulegen. Tut er dies, wird das Verfahren in einen normalen Zivilprozess überführt.
  • wenn der Schuldner nicht widerspricht, kann der Gläubiger einen Vollstreckungsbescheid beantragen (und den Gerichtsvollzieher mit der Pfändung/Vollstreckung beauftragen)
  • auch der Vollstreckungsbescheid wird dem Schuldner zugestellt, wieder hat er 14 Tage Zeit Einspruch einzulegen. Tut er dies, wird das Verfahren in einen normalen Zivilprozess überführt. Wenn kein Einspruch erfolgt, erhäkt der Gläubiger einen vollstreckbaren Titel gegen den Schuldner.

 

Das Mahnverfahren kann ohne Anwalt selbst eingeleitet werden. Sie können dazu auf der Seite der Mahngerichte (https://www.online-mahnantrag.de) den Antrag online ausfüllen. Allerdings müssen Sie diesen dann ausdrucken und zu Gericht senden. Auch müssen Sie den nachgelagerten Prozess im Blick haben, d.h. Beantragung des Vollstreckungsbescheids und gegebenenfalls Beauftragung des Gerichtsvollziehers.

 

Möchten Sie sich das Leben vereinfachen, können Sie uns mit der Erstellung des Mahnbescheids und allen nachgelagerten Schritten zum Festpreis beauftragen. Sie tragen die erforderlichen Angaben in unser vereinfachtes, speziell auf ausstehende Mietforderungen angepasstes Formular ein, und fertig. Wir prüfen die Angaben auf Stichhaltigkeit und Vollständigkeit und erst dann reichen wir diese bei Gericht ein. Wir gewähren Ihnen bis zu 66,7% Rabatte** im Vergleich zu einer Abrechnung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz.

 

Höhe Ihrer Forderung

Kosten für MahnbescheidKosten für Vollstreckungsbescheid

Ersparnis im Vergleich zu Abrechnung nach RVG*

bis EUR 1.000

79,0029,00-42,7%
bis EUR 3.000

129,00

49,00

-59,8%

ab EUR 3.001159,0089,00

-66,7%**

 

* Die Ersparnis berechnet sich nach den Kosten im Vergleich zu einer Abrechnung nach RVG bei einer Forderung von EUR 1.000 bzw. EUR 3.000, ohne Gerichtskosten

** Berechnung der Ersparnis bei einer Forderung von EUR 5.500

 

 

Beispiele zur Kündigung:

Beispiel 1: die Warmmiete beträgt EUR 500/Monat. Der Mieter zahlt an zwei aufeinandrfolgenden Monaten jeweils nur EUR 300, insgesamt bezahlt er EUR 600, sein Rückstand beträgt EUR 400. Eine außerordentliche frislose Kündigung ist nicht möglich, da der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht wesentlich (= eine Monatsmiete) ist.

 

Beispiel 2: die Warmmiete beträgt EUR 500/Monat. Der Mieter zahlt an zwei aufeinandrfolgenden Monaten jeweils nur EUR 200, insgesamt bezahlt er EUR 400, sein Rückstand beträgt EUR 600. Eine außerordentliche frislose Kündigung ist möglich, da der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Monaten wesentlich (= eine Monatsmiete) ist.

 

Beispiel 3: die Warmmiete beträgt EUR 500/Monat. Der Mieter zahlt an fünf aufeinandrfolgenden Monaten jeweils nur EUR 350, insgesamt bezahlt er EUR 1.750, statt EUR 2.500. Sein Rückstand beträgt EUR 750. Eine außerordentliche frislose Kündigung ist nicht möglich, da der Rückstand nicht den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht.

 

Beispiel 4: die Warmmiete beträgt EUR 500/Monat. Der Mieter zahlt an fünf aufeinandrfolgenden Monaten jeweils nur EUR 350, insgesamt bezahlt er EUR 1.750, statt EUR 2.500. Sein Rückstand beträgt EUR 750. Im darauffolgenden Monat zahlt er EUR 200. Nun beträgt sein Rückstand EUR 1.050. Eine außerordentliche frislose Kündigung ist möglich, da der Rückstand den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht.

Die Räumung der Wohnung

Das Urteil leert die Wohnung natürlich nicht automatisch. Zieht der Mieter trotz Erlass des Räumungsurteils nicht aus, muss ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden.

 

Damit Sie die Räumung beantragen können, benötigen Sie zunächst die „vollstreckbare Ausfertigung“ des Urteils. Nachdem das Urteil erlassen wurde, stellt das Gericht zunächst jeder Partei eine Ausfertigung (quasi eine Kopie) des Urteils zu. Erst nachdem (auch) der Mieter diese Urteilskopie erhalten haben, sendet das Gericht Ihnen eine „vollstreckbare Ausfertigung“ des Urteils zu. Die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils müssen Sie zusammen mit ihrem Räumungsantrag an den Gerichtsvollzieher schicken.

 

In dem Antrag müssen Sie auch angeben, welche Art der Räumung der Gerichtsvollzieher durchführen soll. Sie haben die Möglichkeit, entweder (i) eine „Berliner Räumung“ oder (ii) eine „klassische“ Räumung in Auftrag zu geben. Dazu finden Sie im übernächsten Absatz weitere Informationen.

 

Nach Erhalt des Antrags meldet sich der Gerichtsvollzieher bei Ihnen, fordert einen Vorschuss und setzt den Räumungstermin fest. Zu diesem Räumungstermin müssen Sie oder eine von Ihnen bevollmächtigte Person erscheinen.

Berliner Räumung

Bei einer Berliner Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter aus der Wohnung und übergibt Ihnen die Schlüssel. Alle Sachen des Mieters, die dieser nicht mitnimmt, bleiben in der Wohnung. Es ist dann Ihre Sache, die Wohnung zu leeren. Hier müssen Sie beachten, dass Sie die Sachen des Mieters zunächst vier Wochen einlagern müssen um diesem die Möglichkeit zu geben, nicht pfändbare Sachen abzuholen. Tut er dies nicht, dürfen Sie die Sachen verkaufen bzw. entsorgen.

 

Der Vorteil der Berliner Räumung ist, dass sie deutlich günstiger als eine klassische Räumung ist. Die Kosten belaufen sich auf ca. EUR 500.

 

Klassische Räumung

Bei der klassischen Räumung beauftragt der Gerichtsvollzieher eine Spedition. Diese räumt die Wohnung aus und lagert die Sachen des Mieters ein, bis dieser sie abholt oder diese entsorgt werden. Diese Räumung ist deutlich teurer als eine Berliner Räumung, Sie müssen mit Kosten von ca. EUR 500/Zimmer rechnen.

Kostenerstattung

Grundsätzlich trägt die unterliegende Partei die Kosten eines Verfahrens. D.h., wenn die Räumungsklage erfolgreich war, muss der Mieter Ihnen die verauslagten Gerichtskosten und die Anwaltskosten erstatten. Soweit die Theorie.

In der Praxis sieht es dagegen anders aus. Im Ergebnis tragen Sie als Vermieter die Kosten der Räumungsklage oft selbst. Denn wenn der Mieter über kein pfändbares Vermögen verfügt – was bei nichtzahlenden Mietern oft der Fall ist – verlaufen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen wegen der Kosten des Rechtsstreits oft erfolglos.

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