Kündigung wegen Fehlverhalten des Mieters

Wie verhält es sich, wenn der Mieter zwar seine Miete immer pünktlich und vollständig zahlt, es aber andere Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter gibt? Heißt: Kann einem Mieter auch aus anderen Gründen als wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden? I. Gesetzeslage Nach den gesetzlichen Regelungen kann eine Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein „wichtiger Grund“ liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis außerdem (nur) dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. II. Beispiele Beispiele für derartige wichtige Gründe bzw. Pflichtverletzungen des Mieters sind – neben der Nichtzahlung der Miete

• Lärmbelästigungen (Parties und/oder Alkohol- und Drogenexzesse),
• übermäßige Tierhaltung,
• Vernachlässigung/Vermüllung der Wohnung („Messies“),
• Wohnungsprostitution,
• Überbelegung,
• Drogenhandel

III. Umsetzung Es empfiehlt sich in der Regel dringend, den Mieter vor Aussprache der Kündigung wegen einer der oben dargestellten Pflichtverletzungen vorher schriftlich abzumahnen. Die Abmahnung muss den Pflichtverstoß so genau als möglich beschreiben, um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sein Verhalten zu bessern um das Mietverhältnis fortführen zu können. In der Kündigung wegen Fehlverhaltens ist es ebenso erforderlich, die Pflichtverletzungen so genau und detailliert als möglich zu beschreiben. Denn oftmals landen derartige Fälle vor Gericht, und die Richterin oder der Richter hat dann zu entscheiden, ob die Kündigung gerechtfertigt war oder nicht. Dabei orientiert sich das Gericht in erster Linie an der Begründung der Kündigung (und der vorherigen Abmahnung). Der Vermieter muss sich also im Klaren darüber sein, dass ein gewonnener Räumungsprozess oft schon mit der ersten Abmahnung beginnt. IV. Wir unterstützen Sie Sie merken: Die Beendigung eines Mietverhältnisses wegen eines Fehlverhaltens des Mieters erfordert eine individuelle Bearbeitung. Eine schematische Bewertung verbietet sich.   Wollen Sie Ihrem Mieter aus einem der vorgenannten Gründe kündigen? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie auch in solchen Fällen gerne.