Die Räumungsklage aus Vermietersicht – das müssen Sie wissen

Manchmal zieht ein Mieter trotz Aussprache der Kündigung nicht aus. Um wieder in den Besitz Ihrer Wohnung zu gelangen, können Sie den Mieter nicht einfach selbst vor die Tür setzen oder ihm den Strom und das Wasser abstellen. Der rechtlich sichere und legale Weg zur Räumung der Wohnung ist die Räumungsklage. Lesen Sie weiter und erfahren Sie alles Wesentliche über die Räumungsklage aus Vermietersicht.

 

INHALTSVERZEICHNIS

Voraussetzungen einer Räumungsklage

Wo reiche ich die Räumungsklage ein? Brauche ich einen Anwalt?

Ablauf und Dauer einer Räumungsklage

Kosten einer Räumungsklage

Die Räumung der Wohnung

Kostenerstattung

 

Voraussetzungen einer Räumungsklage

Die Räumungsklage hat das Ziel, den Mieter aus der Wohnung zu setzen. Voraussetzung ist, dass dem Mieter wirksam gekündigt wurde und der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausgezogen ist. Der Grund für die Kündigung, also z.B. ob der Mieter die Miete nicht bezahlt hat, er den Hausfrieden verletzt hat oder Sie Eigenbedarf geltend machen, ist für die Einleitung der Räumungsklage unerheblich.

 

Die Räumungsklage muss aber ordentlich vorbereitet sein. Manche Sachverhalte erfordern es, dass der Mieter vor einer Kündigung abgemahnt wurde. In anderen Fällen ist eine sofortige (fristlose) Kündigung möglich. Bestimmte Formalien sind einzuhalten.

 

Außerdem müssen Sie die Zustellung der Kündigung nachweisen können, z.B. durch einen Sendungsprotokoll der Post oder einen Zeugen bei persönlicher Zustellung der Kündigung.

 

Wo reiche ich die Räumungsklage ein? Brauche ich einen Anwalt?

Bei Wohnraummietverhältnissen sind für Räumungsklagen immer die Amtsgerichte zuständig. Die Klage ist in dem Amtsgerichtsbezirk einzureichen, in dem die Wohnung liegt. Achtung: Größere Städte haben manchmal mehrere Amtsgerichtsbezirke – hier müssen Sie prüfen, welches Gericht zuständig ist. Das zuständige Amtsgericht finden Sie auf dem Justizportal des Bundes und der Länder (www.justiz.de) unter „Orts- und Gerichtsverzeichnis“.

 

Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang. Sie können Ihre Räumungsklage also selbst erstellen, bei Gericht einreichen und – sofern erforderlich – die Gerichtsverhandlung ohne Anwalt selbst wahrnehmen.

 

Allerdings gibt es auch hier einiges zu beachten:

 

  • Haben Sie die richtigen Personen verklagt, z.B., wenn mehrere Personen (auch Nichtmieter!) in der Wohnung leben?
  • Ist die Lage der Wohnung ausreichend bestimmt bezeichnet (Vorsicht: Ansonsten kann es Probleme bei der Zwangsräumung geben!)?
  • Haben Sie den Sachverhalt ausreichend klar geschildert, sodass das Gericht Ihnen folgen kann und in Ihrem Sinne entscheidet?
  • Sind alle Beweise benannt und – sofern es sich bei den Beweisen um Urkunden (z.B. Mietvertrag, Kündigungsschreiben) handelt – der Klage beigefügt?

 

Wenn Sie hier ungenau arbeiten, kann dies zu Verzögerungen des Verfahrens führen. Sie können hier leicht ein halbes Jahr an Zeit und auch Miete (wenn die Kündigung auf Nichtzahlung beruhte) verlieren. Im schlimmsten Fall wird die Klage abgewiesen.

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Ablauf und Dauer einer Räumungsklage

Wenn Sie sich zur Klage entschlossen haben, müssen Sie – oder Ihr Anwalt – diese bei Gericht einreichen. Wenn Sie die Klage selbst erheben, ist die Klageschrift mit allen Anlagen jeweils dreifach einzureichen.

 

Ca. 1-2 Wochen nach Einreichung der Räumungsklage erhalten Sie (bzw. Ihr Anwalt) vom Gericht die Aufforderung, die Gerichtskosten zu bezahlen. Erst nach Zahlung des Vorschusses wird die Klage dem Mieter zugestellt und das Verfahren beginnt.

 

Bereits in diesem frühen Stadium des Verfahrens werden die ersten Weichen gestellt. Denn in aller Regel muss der Mieter innerhalb von 2 Wochen nach Klagezustellung anzeigen, ob er sich verteidigen möchte.

 

Steckt der Mieter den Kopf in den Sand und reagiert auf die Aufforderung des Gerichts nicht, ergeht (wenn Ihre Klage ordentlich begründet ist) ein sog. Versäumnisurteil zu Ihren Gunsten. Erhebt der Mieter hiergegen keinen Einspruch, ist das Klageverfahren bereits beendet, und Sie haben ein rechtskräftiges Räumungsurteil.

 

Mit dem Urteil können Sie den Gerichtsvollzieher dann mit der Zwangsräumung Ihrer Wohnung beauftragen. Details dazu finden Sie hier.

 

Zeigt der Mieter Verteidigungsbereitschaft an oder erhebt er Einspruch gegen das Versäumnisurteil, bestimmt das Gericht einen Termin zur mündlichen Verhandlung. Zudem hat der Mieter Gelegenheit zur Stellungnahme zur Klage.

 

In der Regel findet der mündliche Termin ca. 3 Monate nach Einreichung der Räumungsklage statt.

 

In der mündlichen Verhandlung erörtert das Gericht den Sachverhalt mit den Parteien. Wenn erforderlich, werden hier auch Zeugen vernommen. Wenn die Kündigung auf Zahlungsverzug beruht, ist eine Zeugenvernehmung meist nicht erforderlich. Wenn die Kündigung aber auf Verletzungen des Hausfriedens beruht, z.B. bei Lärmbelästigungen, Beleidigungen von Nachbarn etc., kommt es häufig zu Zeugenbefragungen, damit das Gericht sich ein eigenes Bild von der Lage machen kann.

 

In der Regel gibt das Gericht in der Verhandlung bereits zu verstehen, wie es entscheiden wird. Das Urteil selbst wird aber nicht in der Verhandlung verkündet, sondern ca. 3 bis 4 Wochen später in einem sogenannten Verkündungstermin. Zu diesem Verkündungstermin müssen Sie nicht erscheinen, Sie erhalten das Urteil postalisch. Im Durchschnitt sind bis zu diesem Zeitpunkt ca. 5 bis 6 Monate verstrichen.

 

Kosten einer Räumungsklage

Die Kosten einer Räumungsklage hängen vom Streitwert ab und sind gesetzlich vorgegeben. Anwälte dürfen in Gerichtsverfahren nicht unterhalb der gesetzlich vorgegebenen Tarife tätig werden.

 

Der Streitwert beträgt in Räumungssachen 12 Nettokaltmieten. Vereinfacht gesagt richten sich die Gerichts- und Anwaltskosten also nach der Höhe der Jahres-Nettokaltmiete.

 

Eine genaue Aufstellung über die Höhe der Gerichts- und Anwaltskosten finden Sie hier.

 

Als grobe Richtschnur können Sie sich merken: Die Kosten einer Räumungsklage belaufen sich auf drei Monatsmieten, eine Monatsmiete für die Gerichtskosten und zwei Monatsmieten für die Anwaltskosten. Allerdings sind Klagen mit niedrigerer Miete in Relation teurer, bis zu einer Monatsmiete von ca. EUR 800 liegen die Kosten über drei Monatsmieten, ab EUR 800 darunter.

 

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Die Räumung der Wohnung

 

Das Urteil leert die Wohnung natürlich nicht automatisch. Zieht der Mieter trotz Erlass des Räumungsurteils nicht aus, muss ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden.

 

Damit Sie die Räumung beantragen können, benötigen Sie zunächst die „vollstreckbare Ausfertigung“ des Urteils. Nachdem das Urteil erlassen wurde, stellt das Gericht zunächst jeder Partei eine Ausfertigung (quasi eine Kopie) des Urteils zu. Erst nachdem (auch) der Mieter diese Urteilskopie erhalten haben, sendet das Gericht Ihnen eine „vollstreckbare Ausfertigung“ des Urteils zu. Die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils müssen Sie zusammen mit ihrem Räumungsantrag an den Gerichtsvollzieher schicken.

 

In dem Antrag müssen Sie auch angeben, welche Art der Räumung der Gerichtsvollzieher durchführen soll. Sie haben die Möglichkeit, entweder (i) eine „Berliner Räumung“ oder (ii) eine „klassische“ Räumung in Auftrag zu geben. Dazu finden Sie im übernächsten Absatz weitere Informationen.

 

Nach Erhalt des Antrags meldet sich der Gerichtsvollzieher bei Ihnen, fordert einen Vorschuss und setzt den Räumungstermin fest. Zu diesem Räumungstermin müssen Sie oder eine von Ihnen bevollmächtigte Person erscheinen.

 

Berliner Räumung

Bei einer Berliner Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter aus der Wohnung und übergibt Ihnen die Schlüssel. Alle Sachen des Mieters, die dieser nicht mitnimmt, bleiben in der Wohnung. Es ist dann Ihre Sache, die Wohnung zu leeren. Hier müssen Sie beachten, dass Sie die Sachen des Mieters zunächst vier Wochen einlagern müssen um diesem die Möglichkeit zu geben, nicht pfändbare Sachen abzuholen. Tut er dies nicht, dürfen Sie die Sachen verkaufen bzw. entsorgen.

 

Der Vorteil der Berliner Räumung ist, dass sie deutlich günstiger als eine klassische Räumung ist. Die Kosten belaufen sich auf ca. EUR 500.

 

Klassische Räumung

Bei der klassischen Räumung beauftragt der Gerichtsvollzieher eine Spedition. Diese räumt die Wohnung aus und lagert die Sachen des Mieters ein, bis dieser sie abholt oder diese entsorgt werden. Diese Räumung ist deutlich teurer als eine Berliner Räumung, Sie müssen mit Kosten von ca. EUR 500/Zimmer rechnen.

 

Kostenerstattung

Grundsätzlich trägt die unterliegende Partei die Kosten eines Verfahrens. D.h., wenn die Räumungsklage erfolgreich war, muss der Mieter Ihnen die verauslagten Gerichtskosten und die Anwaltskosten erstatten. Soweit die Theorie.

In der Praxis sieht es dagegen anders aus. Im Ergebnis tragen Sie als Vermieter die Kosten der Räumungsklage oft selbst. Denn wenn der Mieter über kein pfändbares Vermögen verfügt – was bei nichtzahlenden Mietern oft der Fall ist – verlaufen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen wegen der Kosten des Rechtsstreits oft erfolglos.

Räumungsklage durch den Anwalt!

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